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张一鸣再度出手购地。9月21日，北京市规划和自然资源委员会公示的土地出让信息显示，位于朝阳区奥林匹克公园南区的OS-15地块，被北京云瑞长石科技有限公司以26.13亿元的底价拿下。

这家企业于今年6月10日注册成立，注册资本为16亿元，由北京字跳网络技术有限公司全资控股，最终归属于抖音集团体系。工商资料表明，其业务范围涵盖非居住房地产租赁、物业管理等领域。

该地块坐落于朝阳区亚运村街道，东至奥园路，西至祥园路，南至北土城东路，北至奥运村南街，占地面积约2.24万平方米，规划建筑面积约9.17万平方米，土地性质为商务金融用地。

若将时间跨度拉长至过去一年，自2025年12月起，字节系在北京已累计获得4宗土地，总成交金额接近90亿元。

对于一家正加大对AI投入的企业而言，土地未必代表传统房地产领域的投资，也可能是一种基础设施。据媒体梳理，今年除抖音集团外，京东、拼多多、智谱等新经济企业同样通过拿地、自建或购买物业的方式，布局办公、研发及产业空间。

一年投入90亿元

回顾字节过去不到一年在北京购置的4块土地，其用途各有不同。

2月3日，北京云月长石科技有限公司以28亿元底价竞得海淀区蓝景丽家收储项目的两宗地块。这两块地占地面积约3.95万平方米，规划建筑面积约9.68万平方米，属于B4综合性商业金融服务业用地，地上及地下建筑规模均需自持。

该地块原为运营多年的蓝景丽家大钟寺家居广场，位置毗邻北三环和地铁大钟寺站，位于海淀人工智能创新街区大钟寺先导区。根据公开报道，字节计划在此建设数字经济产业园。

仅一个月后，字节再度出手。3月31日，北京云岫长石科技有限公司以约33.05亿元取得海淀区学院路东升科技园三期0807-604地块。该地块占地约4.89万平方米，规划建筑面积约12.8万平方米，用途为办公和研发，出让年限为50年。按照出让要求，项目需在2027年3月前开工，2030年3月前竣工。

值得注意的是，学院路地块所在区域靠近清华、北大、中科院等科研机构，这对于正加码大模型和AI基础设施的字节来说，具备独特的资源优势。将这两块地结合起来看，字节的意图已十分清晰：一边是产业园，另一边是研发办公。

到了9月，字节重返朝阳，以26.13亿元拿下奥林匹克公园南区OS-15地块。尽管该区域并非传统CBD，但亚运村至奥林匹克公园一带已形成成熟的商务、酒店、总部办公及大型公共空间组合。对于字节这样员工规模庞大、需长期扎根北京的企业而言，购入此地块相当于进一步扩充了北京核心城区的办公资产。

再往前追溯，2025年12月，字节旗下北京宁和康瑞医疗管理有限公司以约3.36亿元拿下中关村朝阳园北区一块医院用地。该地块面积约6.4万平方米，规划建筑面积25.83万平方米，土地用途明确为医院。公开报道显示，此举与字节此前布局的美中宜和医疗业务相关，未来将用于相关医院的新院区建设。

事实上，字节今年不仅在北京，也在其他城市构建“实体节点”。1月，深圳南山区粤海街道的一个“泛视频类科技研发总部”项目开工，被官方称为抖音第二总部。该项目将重点支撑抖音、今日头条及支付等新业务的研发，同时建设字节跳动AI Lab研究中心和SaaS平台服务中心。去年，字节已在深圳进行资产布局。2025年，抖音集团后海中心正式启用，承担大湾区业务管理、技术研发等职能。

今年8月，字节又将目光投向武汉。武汉光屿智谷科技有限公司以2056万元底价竞得光谷一宗23.7亩工业用地。工商资料显示，该公司由湖北巨量引擎科技有限公司全资持股，最终属于抖音集团体系。公开报道同时提到，武汉方面此前已透露抖音集团华中区域总部落户的消息。

张一鸣的“地产愿景”

中国人向来信奉“有恒产者有恒心”，张一鸣似乎也不例外。

不久前，张一鸣登上亚洲首富宝座，个人财富约达1050亿美元，超越印度富豪高塔姆·阿达尼，全球排名第18位。作为依靠算法和流量崛起的互联网创业者，他的财富版图与房地产并无太多直接关联，但房地产却是张一鸣创业历程中较早的关键词。

在今日头条之前，张一鸣曾创办一家房产搜索网站。2009年，他从酷讯离职创业，将酷讯的房产频道独立出来，创立了垂直房产搜索平台九九房。到2011年，九九房已积累数百万用户。

回顾这段经历，颇具意味。房地产是一门庞大的生意，但房源、价格、位置、经纪人与用户之间存在大量信息差，而张一鸣最早洞察到的正是房地产的信息效率。搜索、分发、撮合，这些是他最擅长的事情，后来今日头条的崛起，正是延续了类似思路。

2012年，张一鸣正式创立今日头条。此后十多年，字节从资讯领域一路拓展至短视频、电商、广告、企业服务、医疗、AI……但房地产始终未真正从他的视野中消失。

2018年，字节开始将房产业务独立出来。同年，房产交易网站“懂房帝”上线移动端产品。此前，今日头条移动端的房产频道顶部可直接导向懂房帝。有人曾评论，只要字节还做流量生意，张一鸣终究离不开房产。2019年，幸福里正式成为字节旗下的房地产交易平台，被视作贝壳找房的竞争对手。但张一鸣的目标已不止于“找房”，幸福里先后尝试新房、二手房、租赁等业务，甚至涉足线下经纪，试图弥补互联网平台缺失的服务环节。

众所周知，字节最不缺的就是流量，今日头条可导流，抖音能获客，算法能提升信息分发效率，但房地产并非仅靠流量就能成功的生意。房产交易涉及带看、签约、经纪人网络、房源真实性及线下交付。互联网平台能解决信息触达，却难以仅凭流量应对交易背后的重服务问题。随着房地产市场进入调整周期，幸福里的线下业务逐步收缩，相关业务最终退出。

然而，房地产在字节的故事中并未就此终结，而是以另一种方式回归。

2020年，字节在北京拥有的第一栋自有产权办公楼是位于望京的方恒时尚中心，以约50亿元的价格购入，并于当年启用。在此之前，字节长期以租赁办公空间为主，北京的办公地点一度分散在几十处。仅2018年和2019年两年，公司新增租赁面积就接近20万平方米。

那时，字节的办公地点可不断搬迁。公司处于高速扩张期，办公空间首要解决的是“够不够用”，租赁比买楼更灵活。但对今天的字节而言，随着大模型、AI应用等业务持续投入，公司不仅需要更大规模的研发办公空间，还需要实验室、算力及配套设施，同时容纳总部管理、产业合作及不同业务团队。空间本身，开始成为大型科技公司长期运营的一部分。

互联网巨头与AI新贵竞相购地

值得注意的是，忙于为自家公司购置地产的并非只有字节。据媒体近期统计，今年以来，多家科技和互联网企业重新进入商业地产市场，通过拿地、自建或购买办公物业的方式锁定长期空间。这可能意味着，此前更习惯租办公室的新经济公司，正在重新权衡“租”与“买”的利弊。

今年6月，拼多多先后在雄安和上海购入办公物业。其中，以约33亿元整体收购上海陆家嘴滨江的星展银行大厦，总建筑面积约4.6万平方米，未来将用于Temu海外运营、自营品牌及跨境供应链金融等业务；在雄安，拼多多以约12亿元购置一栋12层办公楼，用于全球大数据处理、云计算运维、海外业务合规审核等后台业务。两笔交易合计约45亿元。

京东则选择了另一条路径。今年4月，京东先后在杭州钱江世纪城和北京亦庄拿地，分别投入约6.63亿元和17.57亿元，前者用于区域业务布局，后者与京东总部项目相关。同一时期，京东还在广州黄埔拿下一宗工业用地，计划打造机器人智能产业园。

除互联网巨头外，AI公司也开始加入这一行列。4月，智谱公告拟以不超过3.61亿元收购北京海淀中关村软件园钻石大厦，建筑面积约2.27万平方米，整栋物业将作为公司总部。智谱在公告中直接指出，购置自有物业有助于提升运营效率和稳定性，并优化公司资产结构。

甚至一些此前几乎没有自有物业的硬科技公司，也开始进入土地市场。7月，深圳存储芯片企业德明利以3.52亿元竞得福田一宗土地，规划建筑面积约4.69万平方米，项目定位为“智能存储管理及研发基地总部项目”。而福田区此前公布的项目遴选材料显示，德明利及关联公司当时在深圳并无自有物业或用地。

企业的资产结构往往随业务形态而变化。对于现金储备充足、且有长期自用需求的科技企业而言，与其持续支付十年、二十年的租金，不如提前锁定未来的空间需求。买地、买楼虽意味着更大的一笔前期投入，但能换来更强的空间控制权，以及可沉淀在资产负债表上的固定资产。

本文来自微信公众号“投中网”，作者：韦香惠，36氪经授权发布。